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Novela «Más Allá de la Mente» Autor: Miguel Ángel Moreno Villarroel

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El alcance de las facultades de calificación legalmente atribuidas al Registrador.

Pasa la Sala a pronunciarse sobre el asunto debatido, y al respecto observa:
            Tal como lo expresa la parte actora, el alcance de las facultades de calificación de los documentos que se le presentan para su protocolización, legalmente atribuidas al Registrador, está circunscrito al examen del documento llevado para su registro y del título inmediatamente anterior de adquisición, y no de otros documentos remotos. 
Así, el artículo 11 la Ley de Registro Público de 1993, aplicable al caso de autos, señala:
“Cuando ante la solicitud de protocolización de un documento al Registrador le surjan dudas en cuanto a la inteligencia y aplicación de esta Ley, o cuando considere que el título o documento presentado adolece de algún defecto que impida su registro o incumpla con alguno de los requisitos establecidos en esta Ley para el registro de un documento, deberá negar la respectiva protocolización y el Registrador dentro de los treinta (30) días calendario siguientes a la fecha de presentación del documento, extenderá por escrito la negativa, la cual deberá ser razonada, debiendo incluir todos los motivos en los cuales fundamenta su decisión.”

            Por otra parte, el artículo 89 de la misma ley, dispone que:
En los documentos y demás actos traslativos de propiedad inmueble o de derechos reales sobre inmuebles, y en los documentos en que se impongan gravámenes o limitaciones sobre los mismos bienes, se deberá expresar, en todo caso, el título inmediato de adquisición de la propiedad o derecho que se traslada, se grava o se limita, el cual título deberá ser registrado o registrable y presentarse simultáneamente para su protocolización con inmediata anterioridad.

            De acuerdo a esta norma, los documentos a ser examinados por el Registrador, se encuentran limitados al que contiene la negociación que se desea registrar y al título inmediatamente anterior de adquisición, pues su finalidad no puede ser otra que la de establecer la correspondiente identidad lógica entre ambos, vale decir, que lo que se transmite es lo mismo en cuanto a su titularidad, naturaleza, situación, linderos y medidas.  En este sentido, le está vedado al Registrador ejercer la potestad de calificación sobre los documentos remotos protocolizados con anterioridad a los mencionados títulos.
            Luego, con base en el análisis que deba efectuar el referido funcionario, de resultar registrable el documento que se ha llevado para su inscripción, este adquirirá efectos registrales, y se tendrá como válido y eficaz hasta tanto sea privado de tal condición por vía judicial, de conformidad con lo previsto en el artículo 53 de la Ley de Registro Público; y de acuerdo a dicha norma, todo aquél que se considere lesionado en sus derechos por virtud de la inscripción realizada, podrá impugnarla por ante la jurisdicción ordinaria.  De allí que no corresponde a la Administración pronunciarse sobre la validez y eficacia de aquellos documentos ya protocolizados, pues tal pronunciamiento sólo puede ser emitido por los tribunales ordinarios.
Así lo ha sostenido reiteradamente esta Sala, al expresar:
“Aunado a lo anterior se hace necesario señalar que nuestro ordenamiento jurídico registral se ha delineado dentro de un sistema de presunción de corrección y veracidad de los asientos registrales (vid. Sentencia Nº 1302 de l21 de octubre de 1999), lo cual no puede ser desconocido por la autoridad administrativa, a quien sólo le corresponde, efectuado el análisis pertinente, proceder a la protocolización, o negarla cuando, a tenor de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Registro Público, le surjan dudas en cuanto a la inteligencia y aplicación de la misma, o considere que el título o documento presentado adolece de algún defecto que impida su registro o incumpla con alguno de los requisitos legales establecidos a tal efecto. Esto es, si de conformidad con la legislación en la materia el documento es registrable deberá la autoridad proceder en consecuencia, en el entendido de que el acto que adopte produce efectos meramente registrales, sin que ello impida que los derechos eventuales de terceros afectados por el mismo puedan ser hechos valer en vía judicial; lo que no permite la Ley es que sea la propia Administración registral la que desconozca el valor y los efectos del acto que ella misma ha adoptado, pues ello equivaldría a declararlo nulo. (Vid. Sentencias de fechas 14 de diciembre de 1987 y 21 de octubre de 1999)”. (destacado de la Sala)
Sentencia No. 02230 dictada el 30 de noviembre de 2000, en el expediente No. 14.076. Caso: Mercedes Alonzo de Meleán y otros contra el Ministerio de Justicia.

Ahora bien, hechas las consideraciones anteriores y tratándose del caso que nos ocupa, se evidencia de la pertinente revisión del expediente, que tanto la decisión del Registrador como el acto emanado del Ministro de Justicia hacen referencia a la solicitud de protocolización de dos documentos, a saber:
            a.- El documento por el cual la empresa Ruralca, C.A. hace constar que le ha sido pagada la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,oo), por concepto de obligación hipotecaria que contrajo a su favor la sociedad mercantil Inversiones EL ALGODONAL, S:R.L., conforme a documento registrado bajo el No. 39, Tomo 20, Protocolo 1ro, con fecha 20 de Diciembre de 1978, habiendo esta sociedad gravado con esa obligación hipotecaria un lo de terreno con una superficie de CUATRO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y TRES CON CINCUENTA CENTIMETROS (4.783,50 Mts2).
b.- El documento mediante el cual la sociedad mercantil Inversiones El Algodonal S.R.L. vende a los ciudadanos Luciano Lourenco Verissimo Martins y otros, un lote de terreno liberado de hipoteca con superficie de CUATRO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y TRES CON CINCUENTA CENTIMETROS (4.783,50 Mts2), alinderado así: Noreste: En sesenta y dos metros (62 mts.) con carretera que conduce de Caracas a El Junquito; Sureste: En cuarenta y cinco metros (45 mts.) con terrenos de Ruralca, C.A.; Este: En setenta y cuatro metros (74 mts.) con quebrada El Guayabal; y Oeste: en setenta y seis metros (76 mts.) con escalinatas y ranchos del barrio Fortuna.  Señala como documento inmediatamente anterior de adquisición el protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Departamento (hoy Municipio) Libertador en fecha 20 de diciembre de 1978, anotado bajo el No. 39, tomo 20, folio 239, del protocolo primero.
Se observa igualmente que la indicada Resolución No. 859 del 26 de agosto de 1998, emanada del Ministro de Justicia, declaró parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto, modificando la decisión del Registrador Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 09-10-97, en lo que se refiere a la protocolización del documento relativo a la cancelación de la hipoteca constituida a favor de la empresa INVERSIONES EL ALGODONAL, S.R.L., para ordenar su registro; y a su vez confirmando la negativa emanada del referido Registrador en cuanto al documento de venta de la propiedad que pretende realizar la misma empresa a los ciudadanos Verissimo Martins y otros.
Ahora bien, resulta claro para esta Sala que la impugnación de la referida Resolución No. 859, únicamente está referida a la confirmatoria de la negativa del Registrador a inscribir el último de los documentos mencionados, dada la redacción del libelo de demanda, por lo que es sólo respecto de éste que la Sala emitirá pronunciamiento.
En este sentido, se procederá a continuación a examinar la información contenida en el documento de venta que hace Ruralca, C.A. a Inversiones El Algodonal, S.R.L., título que constituye el inmediatamente anterior de adquisición de la última de las sociedades señaladas, y único documento protocolizado con anterioridad a aquél del cual se solicitó su inscripción; a los efectos de compararla con los datos aportados en el documento llevado para su inscripción. 
Así, efectuada una exhaustiva revisión de los autos, concluye la Sala que de la lectura del oficio No. 7890-12 de fecha 09 de octubre de 1997, en el cual el ciudadano Registrador expuso las razones que le asistieron para negar la tantas veces referida protocolización, se advierte que el señalamiento de los linderos del inmueble objeto de la venta acordada entre Ruralca, C.A. e Inversiones El Algodonal, S.R.L., es incompleta, pues sólo se alude al alinderamiento de la porción de terreno, por dos de sus lados: Noroeste y Sureste.  Asimismo, no consta en el expediente sino una copia simple de dicho instrumento, borrosa y en algunas partes ilegible.
De tal manera que al no traer a los autos la parte demandante, el título en cuestión, carga procesal asumida al accionar su nulidad, el cual es necesario para el correspondiente análisis de sus elementos, como son: la correspondencia de los linderos del bien objeto de la operación de que se trate, la identidad en la naturaleza de dicho objeto, la identidad del enajenante en el documento que se quiere registrar y el adquirente en el título que lo acredita como propietario, entre otros, no puede esta Sala emitir juicio acerca del acto impugnado.  Ello es así aún cuando de la lectura del expediente resulta que la Administración pudo haberse excedido en el examen de la documentación, a la cual se refiere el artículo 89 de la Ley de Registro Público, al proceder a calificar los documentos remotos y causantes de aquel que se quiere inscribir.  Así se decide.
V
DECISIÓN
            Por los razonamientos expuestos, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
1.- INADMISIBLE el recurso de nulidad, interpuesto por la sociedad mercantil RURALCA, C.A., contra la Resolución No. 859 de fecha 26 de agosto de 1998, emanada del Ministro de Justicia (hoy Ministro del Interior y Justicia), que confirmó la negativa del Registrador Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, de protocolizar el documento mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES EL ALGODONAL S.R.L. pretende dar en venta a los ciudadanos Luciano Verissimo Martins y otros, los derechos de propiedad que ésta tiene sobre un terreno situado en la Parroquia Antímano, Municipio Libertador del Distrito Federal.
2.- SIN LUGAR el recurso de nulidad interpuesto por el ciudadano Tarcisio Rafael Vera Martínez, en su carácter de representante de la sociedad mercantil INVERSIONES EL ALGODONAL, S.R.L., contra la mencionada resolución.
Publíquese, regístrese y comuníquese. Archívese el expediente judicial y devuélvase el administrativo. Cúmplase lo ordenado.
            Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Político-Administrativa   del  Tribunal  Supremo  de  Justicia,  en Caracas  a los treinta y un (31) días del mes de enero de 2002. Años 191º de la Independencia y 142º de la Federación.